Licence HUT à Barcelone : la location touristique en 2026 et après 2028

Ce qui est légal à Barcelone, en bref

Le régime dépend de la formule (logement entier ou chambre), de la durée (31 jours ou moins, ou plus) et du motif du séjour.

Ce qu'est une HUT et ce qu'elle exige

La loi catalane du tourisme (13/2002, art. 50 bis) définit la HUT comme un logement cédé contre rémunération pour un séjour de saison, disponible immédiatement. Il est loué entier : la cession par chambre est exclue. L'Ajuntament précise que le séjour est de 31 jours ou moins et que le logement ne peut pas être partagé avec d'autres groupes.

Pour être légal, le logement doit avoir une licence municipale, une cédule d'habitabilité qui fixe le nombre maximal d'occupants, être propre et meublé, et porter un NIRTC. Ce numéro est affiché dans le logement et donné au client à la réservation. Le propriétaire ou son agence donne aussi aux voyageurs et aux voisins un téléphone joignable en permanence.

Le même numéro doit figurer dans toute annonce (loi 13/2002, art. 73.5). L'activité est réputée commencée dès la première annonce (art. 50 bis).

En copropriété, la loi sur la propriété horizontale demande depuis la loi organique 1/2025 l'approbation expresse de la communauté pour exercer l'activité, votée aux trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts (art. 5 et 17.12). Un propriétaire qui exerçait déjà dans le cadre de la réglementation touristique peut poursuivre selon les conditions et délais de celle-ci (disposition transitoire de la loi).

Voyageur, vous pouvez vérifier une adresse sur l'outil de l'Ajuntament (meet.barcelona.cat/habitatgesturistics) : si elle n'apparaît pas, le logement n'a pas de licence. Pour choisir un quartier et un type d'hébergement, voir où dormir à Barcelone.

Calendrier : du PEUAT à novembre 2028

Le « vote de novembre 2024 » que l'on lit parfois n'apparaît dans aucun de ces textes : l'échéance de 2028 vient du décret-loi de novembre 2023, et la Ville l'a reprise par une annonce en juin 2024, pas par un vote.

Décret-loi 3/2023 et Tribunal constitutionnel

Le décret-loi 3/2023 du 7 novembre (BOE-A-2024-281) soumet l'usage touristique d'un logement à une licence urbanistique préalable dans les communes de son annexe, qui sont 262 et incluent Barcelone. Cette licence dure cinq ans, renouvelable seulement si le planning urbain le permet, et le nombre de licences ne peut pas dépasser 10 logements touristiques pour 100 habitants.

Sa disposition transitoire 2 vise les HUT déjà autorisées. Elles doivent obtenir la nouvelle licence dans les cinq ans suivant l'entrée en vigueur du décret, soit avant le 9 novembre 2028, ou cesser. Le titulaire peut demander une seule prolongation, de cinq ans au plus, à sa commune, entre la quatrième année et la fin de la période, s'il prouve que le régime transitoire ne compense pas la perte de son titre. Le texte précise que ce régime vaut indemnisation pour tous les griefs liés à la réforme.

Plus de cinquante députés du Parti populaire ont attaqué le décret devant le Tribunal constitutionnel. Par la sentence 64/2025 du 13 mars 2025, publiée au BOE n° 88 du 11 avril 2025, le plénum a rejeté le recours dans son ensemble. Il écarte les griefs tirés de l'absence d'urgence, de l'atteinte au droit de propriété et de l'autonomie locale. Deux magistrats ont rendu une opinion dissidente. La décision valide le cadre du décret-loi. Elle ne décide pas du sort d'une licence en particulier.

Novembre 2028 : l'annonce de l'Ajuntament

Le 21 juin 2024, en présentant le Pla Viure, le maire Jaume Collboni a annoncé que le gouvernement municipal appliquerait le décret-loi à fond pour que les 10 000 appartements touristiques deviennent des logements résidentiels en novembre 2028. La presse catalane a cité alors 10 101 licences. La première adjointe, Laia Bonet, a précisé que le PEUAT ne comporterait plus de catégorie HUT, donc plus de licence de ce type. Le site municipal des logements touristiques écrit que la Ville supprime ces licences en 2028 pour récupérer environ 10 000 logements.

Les textes ne disent pas comment la Ville traitera la prolongation de cinq ans que le décret-loi permet de demander. Nous n'avons trouvé ni décision publiée ni jurisprudence sur ce point. Mieux vaut ne pas bâtir un plan sur une prolongation incertaine.

Après l'échéance, l'Ajuntament indique que les logements reviennent au marché locatif ou à la vente de la ville. Aucun texte ne garantit un nouveau cadre pour la location touristique à Barcelone. Pour voir à quoi ressemble le centre au quotidien, lisez la vie dans le Barri Gòtic et celle de la Barceloneta.

Registre unique espagnol et NIRTC

Le décret royal 1312/2024 du 23 décembre (BOE n° 309 du 24 décembre 2024) devait créer un numéro d'enregistrement national pour toute annonce de location de courte durée sur une plateforme, avec un guichet numérique unique branché sur le règlement européen 2024/1028. Il est entré en vigueur le 2 janvier 2025, ses dispositions prenant effet le 1er juillet 2025.

Dans sa sentence du 19 mai 2026 (n° 620/2026, publiée au BOE du 8 juin 2026), le Tribunal suprême a donné en partie raison à la Generalitat valencienne. Il a annulé les articles qui créent le registre unique : l'État n'a pas la compétence pour un registre national exhaustif qui se superpose aux registres des communautés autonomes. Il a en revanche maintenu le guichet numérique, l'obligation des plateformes de transmettre leurs données et la transmission à des fins statistiques.

Pour Barcelone, le numéro qui compte reste celui du registre du tourisme de Catalogne : l'Ajuntament impose le NIRTC et la loi catalane le rend obligatoire dans toute annonce. Un guide d'agence consulté en octobre 2026 présente pourtant le registre national comme obligatoire. Vérifiez aussi ce que demande votre plateforme, dont les règles internes évoluent.

Louer une chambre

Le droit catalan prévoit deux cas, distincts de la HUT. La llar compartida (loi 13/2002, art. 50 quater) est la résidence principale du titulaire, qui y vit pendant le séjour et partage le logement avec ses hôtes. Elle exige un titre habilitant, un titulaire personne physique inscrit au padrón et au plus quatre voyageurs (Generalitat). Une société ne peut pas la porter.

À Barcelone, la llar compartida n'est pas admise. L'Ajuntament l'a écrit en août 2021, puis la révision du PEUAT de décembre 2021 a maintenu l'interdiction : elle n'est autorisée que dans un ancien logement touristique converti en résidence principale, et une ordonnance municipale devait la réguler plus tard. Nous n'avons pas trouvé d'ordonnance publiée depuis. Louer une chambre à des touristes sans habilitation, même dans sa résidence principale, n'est donc pas permis à Barcelone.

Reste la chambre louée plus de 31 jours pour se loger : étudiants, salariés en mission. L'Ajuntament rappelle qu'elle relève du Code civil et de la LAU. La loi catalane 11/2025 (art. 66 ter de la loi 18/2007) la traite comme un bail d'habitation : respect des surfaces par personne et du seuil d'occupation de la cédule, et, en zone tendue, total des loyers des chambres plafonné au loyer maximal du logement entier.

Location de saison ou temporaire

La loi catalane 11/2025 du 29 décembre (DOGC n° 9574 du 31 décembre 2025, en vigueur le 1er janvier 2026, BOE-A-2026-5547) ajoute l'article 66 bis à la loi 18/2007. Un bail de logement est permanent dès qu'il répond à un besoin de logement, quelle que soit sa durée. Les logements de loisirs, de tourisme ou de vacances en sont exclus, à condition de le dire dans le contrat.

Un bail temporaire pour raison professionnelle, de travail, d'études, de soins ou d'attente de logement doit écrire et justifier la cause, et le justificatif est déposé avec la caution au registre. Sans preuve, le bail est présumé permanent. Les règles sur la caution, les garanties, la fixation et l'actualisation du loyer s'appliquent à ces baux. Un nouveau contrat avec le même locataire pour le même logement tombe sous le régime permanent, sauf preuve que la cause persiste. Pour un séjour exclusivement de vacances, le bail suit les règles des usages autres que le logement, avec justificatif et résidence permanente du locataire.

Sanctions : montants et conséquences

Les amendes viennent de la loi catalane du tourisme, pas d'un barème municipal. Les fourchettes de 15 000 à 90 000 € que l'on trouve parfois ne correspondent à aucun palier de cette loi.

La sanction ne peut pas être plus avantageuse que le respect de la règle (art. 94.2). L'administration peut aussi ordonner la cessation de l'activité sans caractère de sanction, avec interdiction de relancer une procédure d'habilitation pendant un an (art. 97). L'autorité qualifie les faits, et le palier dépend de la situation de chaque logement. Ces montants viennent du texte consolidé du BOE, dont la dernière mise à jour affichée date de 2023 : confirmez-les avant d'agir.

Côté Ajuntament, fermer un logement sans licence prend de 6 à 12 mois, avec inspections et recours. Si des touristes sont présents au moment du scellé, la Ville les reloge sans frais pour eux et facture les coûts au propriétaire.

Taxe de séjour d'un logement touristique

La loi catalane 2/2026 du 6 mars (DOGC du 10 mars, en vigueur le 1er avril 2026) fixe l'impôt sur les séjours à 4,50 € par personne et par nuit pour une HUT à Barcelone. Il se cumule avec le supplément municipal de l'ordonnance fiscale publiée au BOPB le 2 février 2026 : 5 € du 1er avril 2026 au 31 mars 2027, 6 € l'année suivante, 7 € ensuite. Un voyageur paie donc 9,50 € par nuit la première année.

Le tableau complet par type d'hébergement, avec le plafond de nuits taxées, est dans où dormir à Barcelone.

Investir : les alternatives à la HUT

Acheter un logement avec licence HUT n'est pas interdit, mais la durée d'exploitation s'arrête en novembre 2028, sauf prolongation accordée. Le surcoût d'un bien « licencié » ne peut se justifier que sur cet horizon. Aucune source fiable ne chiffre la prime d'un bien licencié. Plusieurs guides indiquent que la licence suit le logement lors de la vente, ce que l'Ajuntament doit confirmer.

Pour la procédure d'achat, les frais et l'ITP, voir acheter un appartement à Barcelone et, pour les montants au mètre carré, les prix de l'immobilier à Barcelone. Un non-résident a besoin d'un NIE.

L'alternative la plus simple est la location longue durée, sans échéance réglementaire. Barcelone figure dans la liste des zones de marché résidentiel tendu publiée au BOE le 15 mars 2024 (BOE-A-2024-5214), valable trois ans, donc jusqu'en mars 2027. Une reconduction suppose une nouvelle déclaration, à vérifier.

Dans ces zones, l'article 17.6 de la LAU interdit en principe que le loyer d'un nouveau bail dépasse le dernier loyer du logement des cinq dernières années, actualisé, avec une hausse de 10 % au plus dans quatre cas (rénovation récente, gain d'énergie de 30 %, accessibilité, bail de dix ans ou plus). Un grand propriétaire est soumis à l'indice de référence des prix (art. 17.7).

Les loyers de référence viennent de l'Incasòl : 16,67 €/m² par mois en moyenne à Barcelone en 2025, 1 137 € par mois au premier trimestre 2026, 16,49 €/m² au Barri Gòtic et 22,70 €/m² à la Barceloneta, le barri le plus cher. Le bail de saison ne sert plus à contourner l'encadrement : sans cause justifiée, il est requalifié (voir plus haut).

Fiscalement, un propriétaire non résident paie l'IRNR sur ses loyers : 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE, 24 % sinon (art. 25 du texte refondu). Le décret-loi royal 29/2026 prévoit aussi, s'il est validé, une surtaxe d'IBI jusqu'à 50 % sur les logements touristiques en zone tendue, à la décision des communes. Pour l'impôt sur le patrimoine, voir l'impôt sur le patrimoine en Catalogne. Pour la double imposition, la fiscalité France-Espagne.