Acheter un appartement à Barcelone : frais, démarches et financement

Avant de chercher : NIE, compte bancaire et statut

Aucun statut de résident n'est demandé à l'acheteur. Il faut un numéro fiscal, et pour un étranger ce numéro est le NIE (articles 18 et 20 du décret royal 1065/2007). Le notaire et l'administration fiscale identifient les parties avec lui.

Les démarches, les délais et la taxe sont décrits dans obtenir son NIE à Barcelone. Le NIE ne vaut ni titre de séjour ni inscription au padrón, qui relève de l'empadronamiento.

Ouvrez aussi un compte bancaire espagnol avant la signature. Il sert à payer le solde du prix, puis à domicilier l'IBI, les charges de copropriété et les factures. Les banques demandent en général le NIE et le passeport. Si vous ne pouvez pas venir signer, une procuration notariée permet à un mandataire de le faire, sous réserve que le notaire espagnol l'accepte.

Pour un acheteur hors Union européenne, la règle a changé le 3 avril 2025 : la loi organique 1/2025 a supprimé le visa et l'autorisation de résidence « investisseur » liés à l'achat d'un bien immobilier. Les titres déjà délivrés restent valables jusqu'à leur terme.

Prix et frais d'acquisition, poste par poste

Le prix : ce que paient les acheteurs

Les notaires ont enregistré un prix moyen de 4 587 €/m² à Barcelone en 2025 pour les appartements neufs et anciens, un record selon le Colegio Notarial de Cataluña. Un 60 m² à ce prix coûte environ 275 000 €.

C'est un prix d'acte, pas un prix d'annonce, et la moyenne mélange des barris très différents. Le détail est dans le guide des prix par quartier.

Ancien ou neuf : ce qui change dans la facture

L'ITP catalan : un barème par tranche depuis juin 2025

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) à l'Agence fiscale de Catalogne. Avant le 27 juin 2025, le taux était de 10 % jusqu'à 1 million d'euros. Depuis le 27 juin 2025, il suit ce barème, appliqué à la valeur totale du bien.

Calculé avec ce barème, un bien à 500 000 € donne 50 000 € d'ITP. À 700 000 €, l'ITP monte à 71 000 €, soit 10,14 % en moyenne. À 1 000 000 €, il atteint 105 000 €.

L'ITP se déclare et se paie par autoliquidation (modèle 600) dans un mois calendaire à compter de la signature (pas 30 jours ouvrés). La gestoría s'en charge le plus souvent.

Le taux réduit de 5 % et le taux de 20 %

Le taux de 5 % exige que le bien devienne votre résidence habituelle, occupée dans les 12 mois. Il faut en plus relever de l'un de ces cas :

• Avoir 35 ans ou moins, avec une base imposable à l'IRPF (moins le minimum personnel et familial) de 36 000 € au plus.
• Former une famille nombreuse ou une famille monoparentale.
• Être en situation de handicap, dans les conditions légales, ou victime de violences machistes.

Une résidence secondaire n'y a donc pas droit.

Le taux de 20 % vise les grands détenteurs : plus de 10 logements ou plus de 1 500 m² résidentiels en Catalogne, ou cinq logements urbains ou plus dans des communes en zone de marché tendu. Il ne s'applique pas si le bien devient la résidence habituelle de l'acheteur. Un investisseur doit compter ses logements avant la cinquième acquisition. Source : tarifs ITP de l'ATC.

TVA et AJD pour un logement neuf

Un logement neuf acheté au promoteur supporte une TVA de 10 % (article 91 de la loi 37/1992, qui couvre aussi jusqu'à deux garages et les annexes vendus avec le logement) et l'AJD à 1,5 % (tarif AJ4 des documents notariaux). Sur 500 000 € hors taxes, la TVA représente 50 000 €. L'ITP ne s'y ajoute pas.

Notaire et registre : des barèmes fixés par l'État

Les honoraires du notaire et du registrador sont fixés par les décrets royaux 1426/1989 et 1427/1989, avec une remise de 5 %. Pour un acte de vente, on obtient les montants ci-dessous. Ce sont nos calculs, avant taxes, copies (3,01 € le folio pour une copie autorisée) et suppléments.

À 500 000 €, notaire et registre pèsent de l'ordre de 0,15 % du prix. La gestoría, qui dépose l'ITP et l'inscription, et l'avocat ne sont pas tarifés. Demandez un devis écrit avant de les mandater.

La plus-value municipale : à la charge du vendeur

La plusvalía municipal taxe l'augmentation de valeur du terrain. C'est le vendeur qui la doit, au taux de 30 % à Barcelone (ordonnance fiscale 1.3).

Une exception change la donne. Si le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, l'acheteur est substitué à lui comme débiteur (article 106.2 de la loi sur les finances locales). L'acheteur doit aussi retenir 3 % du prix et le verser au fisc au titre de l'impôt du vendeur non-résident (article 25 de la loi IRNR). Faites régler ces deux points chez le notaire, avant de verser le solde.

Les étapes de l'achat, de la nota simple aux clés

1. Vérifier le bien avec la nota simple

Demandez au Registre de la propriété la nota simple. Elle indique le propriétaire, la description du bien et les charges inscrites (hypothèques, saisies). Son droit est de 3,01 € par bien au barème officiel. Comparez la surface et l'adresse avec l'annonce, puis demandez au vendeur l'état des charges de la copropriété.

2. Signer les arras

En Catalogne, la somme remise au vendeur est par défaut une avance sur le prix (arras confirmatoires). Les arras pénitentielles doivent être convenues expressément. Dans ce cas, l'acheteur qui renonce perd la somme et le vendeur qui renonce la rend au double (article 621-8 du Code civil de Catalogne). La loi ne fixe pas le montant.

Des arras pénitentielles d'au plus six mois, déposées chez le notaire, peuvent être inscrites au Registre. Et si le contrat prévoit un prêt, l'acheteur peut renoncer sans perte quand la banque refuse, preuve écrite à l'appui dans le délai convenu (article 621-49), sauf clause contraire ou faute de sa part. Faites écrire cette clause.

3. Réclamer les documents du vendeur

• La cédula d'habitabilité. Tous les logements doivent en avoir une, valable 15 ans pour un logement existant et 25 ans pour un neuf. Le vendeur doit la remettre à la vente (articles 9 et 10 du décret 141/2012). L'acheteur peut l'en dispenser par écrit dans quelques cas, par exemple pour un bien à rénover. Elle est aussi exigée pour ouvrir l'eau, l'électricité et le gaz.
• Le certificat énergétique. Une copie du certificat enregistré est annexée au contrat de vente. Il est valable 10 ans, 5 ans pour la classe G (décret royal 390/2021).
• L'ITE. L'inspection technique des bâtiments d'habitation est obligatoire avant que l'immeuble atteigne 45 ans. Elle incombe à la copropriété, et le certificat d'aptitude vaut 10 ans sans défaut ou avec défauts légers (Generalitat). Demandez le dernier rapport avant d'acheter dans un immeuble ancien.
• L'assurance décennale, pour un neuf. Sans elle, le logement ne s'inscrit pas au Registre (Generalitat).

4. Signer l'acte devant le notaire

La escritura de compraventa se signe devant un notaire espagnol. Le notaire contrôle l'identité, le NIE et les pouvoirs. Le solde du prix se règle ce jour-là depuis un compte bancaire, le plus souvent par chèque bancaire ou virement. Si vous empruntez, la signature du prêt suit les règles de la section suivante.

5. Après la signature : ITP, registre, IBI

La gestoría dépose le modèle 600 et paie l'ITP dans le mois, puis fait inscrire l'acte au Registre. Faites mettre l'IBI à votre nom et les abonnements d'eau, d'électricité et de gaz, qui réclament la cédula. Gardez la copie autorisée de l'acte : elle prouve votre propriété.

Le prêt pour un non-résident : tasación, quotité et frais

Le Banco de España indique que le prêt va normalement jusqu'à 80 % de la valeur de tasación (Portail du client bancaire). La tasación est faite par une société agréée, payée par l'emprunteur, et elle expire six mois après son émission. Si elle sort sous le prix, l'écart est à votre charge.

Aucune règle ne fixe la quotité d'un non-résident, et les banques prêtent moins qu'à un résident. Pour un budget prudent, retenez 60 à 70 % et faites confirmer le chiffre par la banque avant de signer les arras. Sur 500 000 €, cela laisse 150 000 à 200 000 € d'apport.

Qui paie quoi dans le prêt

Depuis la loi 5/2019, la banque supporte le notaire de l'acte de prêt, le registre, la gestoría et l'impôt (AJD, à 2 % en Catalogne pour un prêt, à la charge du prêteur d'après l'ATC). Vous payez la tasación et la commission d'ouverture si l'offre en prévoit une (Banco de España).

Les délais de protection

La banque doit vous remettre la fiche d'information normalisée (FEIN) au moins 10 jours calendaires avant la signature, et cette fiche vaut offre contraignante pendant 10 jours au minimum. Vous devez ensuite passer chez le notaire de votre choix, au plus tard la veille, pour l'acte préalable et un test sur les clauses (articles 14 et 15 de la loi 5/2019).

Demandez à deux banques la liste des justificatifs de revenus acceptés pour un dossier étranger.

Les impôts du propriétaire : IBI, non-résident et patrimoine

L'IBI, la taxe foncière de Barcelone

L'IBI est de 0,66 % de la valeur cadastrale pour un bien urbain à Barcelone (ordonnance fiscale 1.1). La valeur cadastrale est inférieure au prix de marché. Pour 150 000 € de valeur cadastrale, l'IBI est de 990 € par an.

Il se rattache au propriétaire au 1er janvier (article 75 de la loi sur les finances locales). Acheteur et vendeur se partagent souvent l'IBI de l'année en cours au prorata, à écrire dans l'acte.

L'impôt des non-résidents (IRNR)

Un non-résident propriétaire en Espagne déclare l'IRNR chaque année, même sans louer. Pour un bien non loué, le fisc taxe un revenu imputé sur la valeur cadastrale : 1,1 % ou 2 % selon l'année de révision des valeurs cadastrales de la commune (règle de l'article 85 de la loi IRPF, que l'article 24.5 de la loi IRNR étend aux non-résidents). Le taux d'impôt est de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE et de 24 % pour les autres.

Exemple : 150 000 € de valeur cadastrale à 1,1 % donnent 1 650 € de revenu imputé, soit 314 € d'impôt à 19 %. À 2 %, c'est 3 000 € et 570 €. Un décret-loi du 6 octobre 2026 prévoit de remplacer ce calcul par un barème de 1,1 % à 3 % dès 2027. Le décret-loi précédent sur ce point a été abrogé par le Congrès, donc vérifiez le texte en vigueur au moment de déclarer.

Si vous louez, les loyers sont taxés à 19 % ou 24 %, et un résident de l'UE ou de l'EEE peut déduire les frais liés à ce revenu. À la revente, la plus-value d'un non-résident est taxée aux mêmes taux.

Patrimoine et résident fiscal français

Un non-résident peut aussi devoir l'impôt sur le patrimoine pour ses biens situés en Espagne, selon leur valeur nette. Le mécanisme catalan est détaillé dans l'impôt sur le patrimoine en Catalogne.

Si vous restez résident fiscal français, la convention entre les deux pays répartit le droit d'imposer les loyers et les plus-values de votre bien, et la France peut vous demander l'IFI au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Les règles article par article sont dans la convention fiscale France-Espagne.

Où acheter pour habiter : types de biens et quartiers

Le marché offre de l'ancien (segunda mano), qui paie l'ITP et exige de vérifier l'ITE et la cédula, et du neuf, qui paie la TVA et l'AJD et vient avec l'assurance décennale. Le logement protégé (habitatge de protecció oficial) passe par le registre des demandeurs de la Generalitat et par un prix plafonné.

Le loyer moyen donne un repère de la demande par quartier. L'Incasòl publie pour 2025, à partir des contrats déposés, 16,67 €/m² par mois en moyenne pour la ville.

Tous les districts, avec leur ambiance et leurs transports, sont dans les quartiers de Barcelone. Pour le budget mensuel une fois installé (charges, IBI, courses), voyez le coût de la vie à Barcelone.

Louer son appartement ensuite : zone tendue et fin des licences

Barcelone figure dans la zone de marché résidentiel tendu (résolution TER/800/2024). Pour un nouveau bail de résidence principale, le loyer est en règle générale limité au loyer du contrat précédent, actualisé. Le plafond est l'indice de référence quand le bailleur est un grand détenteur, ou quand le logement n'était pas loué depuis cinq ans et que la déclaration de zone le prévoit. Les frais de gestion et de formalisation du bail reviennent au bailleur (loi 12/2023).

Avant d'acheter un appartement déjà loué, demandez le dernier loyer du bail : c'est lui qui plafonnera le suivant. Le loyer moyen des contrats de résidence habituelle à Barcelone était de 1 137 € par mois au premier trimestre 2026 (Incasòl).

Le vocabulaire de l'achat en espagnol et en catalan

Les documents arrivent en espagnol, en catalan ou dans les deux langues. Deux mots reviennent partout : la nota simple, qui décrit le bien et ses charges, et la tasación, l'évaluation qui fixe le plafond du prêt.